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关于房屋贷款的利率和常识介绍!

更新日期:2019-04-15 14:50 大字 小字
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长春房屋贷款
 
 
一.利率。长春目前市面上最低上浮20,开发商会合作几家银行,选择利息最低的银行签约,通常利息最低的银行放款速度最慢,开发商会引导客户走放款快(利息高)的银行,这个需要我们问清楚开发商合作的银行有哪些,再详细问每一家的利息。目前想做低利息有三个途径:(1)拖,拖到市场降息再签银行合同。
 
 
(2)找关系,有银行的朋友内部给你降息,这个操作起来有人不难,没人困难。
 
 
(3)先签,按正常利息放款,等房本下来利息低了做转按揭(后面会详细介绍),一般开发商交房后一两年内可以办出房本,几年后房屋升值还能多贷出来一部分资金,何乐不为。
 
 
二.网签和贷款节点。网签就是你和开发商签过购房合同后,把你买的房在房管局备案,这个房就是你的了,开发商不能再卖给别人了。小产权房和没取得预售证的房是不能网签的,买这两类房子会存在不良开发商一房多卖的风险。网签后就可以去银行办理贷款了,这个先后顺序是先签购房合同,再网签,再签银行合同,银行审批通过,确定贷款金额利息,抵押,放款,你开始还贷款。
 
 
一手房贷款是通过和开发商合作的指定金融公司办理,收费比较透明,基本上市场价1000-2000,这个数目不多,没有优惠余地。
 
 
买二手房,
 
 
一.利率。长春目前市面上最低上浮15,长春,中原,平顶山,中信,华夏五家银行上浮15,后续会有更多银行跟进,毕竟利息高了没人会从你那贷。所有银行都上浮15了,就是下一步有更大胆的银行继续降息的时候。想做低利息同上参考新房3个选择。
 
 
二.流程。买卖双方谈妥金额签买卖合同→签订银行贷款合同→银行审批通过→付首付款→过户→拿到新房本抵押→放款。
 
 
二手房的一个好处是可以评估值做高,首付款相应就会低,甚至可以做到0首付,比如房子成交100万,正常首付30万,贷70万,如果评估值出到143万,可以贷到100万,首付就是神奇的0.
 
 
成交跳过中介有利有弊,自己没足够的金融意识尽量不要省中介费,可能出现的最大风险就是卖方收到首付款不配合过户,当然这个是在非监管的情况下,这个对买方不利。对卖方来说有过户后买方不配合抵押的风险,这样卖方拿不到尾款。中介在双方之间起到见证作用,可以震慑一些心里有不良想法的买卖双方。当然你也可以私下成交节省中介费,换家中介帮你签买卖合同代办过户手续,费用基本上2000左右,这样可以规避以上两个风险。
 
 
另外一个可以节省费用的地方就是贷款手续费,二手房贷款中介报价基本上包括评估,抵押,按揭服务费,代办费。以评估100万,贷70万举例,评估5000,抵押690,按揭服务费7000,代办费1000-2000.总计14000左右,这个报价是市场正常报价,水分比较大,没有熟人关系中介不会轻易给你降费,我们和银行有长期稳定的合作渠道,是有金融许可的一级机构,可以刨除掉一级级的利益加成,费用能做到正常报价的5成。
 
 
想节省这部分费用的,提前跟中介说明贷款自己走,通常中介为了不放弃这块利益,会各种套路,比如要求书面承诺审批金额放款时间,恐吓卖方说贷款让买方自己联系风险会比较大等等,这些都属于无理取闹,贷款通过谁走都一样,最终是银行审批放款,银行不会因为贷款是张三做的就快,李四做的就慢,手续流程都是一样的,要快都快要慢也都慢,通常中介不直接做贷款,是要转一手甚至两手,这样出现问题和银行沟通会慢,会复杂。我们是直接和银行合作的,和银行关系维护的也最好,出现问题由我们来沟通是最直接最顺利的。
 
 
还有一点就是时间节点问题,只要房子没有抵押,都可以换银行申请贷款,前几天有客户咨询,贷180万,中介收费3.3万,贷款已经签了,费用中介也收了,担心中介不退费,这种情况可以先跟中介好好说,要求换银行贷款自己走,不同意去银行找客户经理,让他帮你协调退费,由银行出面中介100%退费。
 
 
关于赎楼提放,如果卖方房子有贷款未结清,自己没资金还款,需要还款解压,才能过户再抵押放款,我们给你出资还款,这是赎楼。出资后到放款这期间你要按时间长短付利息(一般买方赎楼比较多),所以放款时间越快你越省钱,我们跟银行签协议给你做担保,银行在你未抵押、正常放款流程未走完的情况下提前给你放款,审批通过即放款,这叫提放,提前放款的缩写。我们的赎楼加提放可以做到贷款额的1.7,保半年。举例:买方甲贷款100万,卖方乙尾款30万,做赎楼提放,银行审批通过就会把100万放给卖方乙,卖方拿30万去还款解压,解压后过户,出新房本买方抵押上业务终止,这样买方不用担心解压时间慢自己多付利息,半年内抵押上就可以。费用贷款额1.7,可以比较一下中介报价考虑。
 
 
关于转按揭,新房二手房贷款都可以做,买房的时候利息高,过几年房本出来了,利息也低了,就可以做了,实质上是一笔长期的现房抵押,先来转按揭的银行申请,审批通过后把你之前的贷款还了,解压后抵押给转按揭的银行,利息按现行的低利息走,房子升值还可以多贷金额,年限最长也是30年,比较划算。转按揭会产生评估,抵押,贷款服务费等费用,贷100万综合费用大概在10000-12000左右,还原银行贷款资金不足也可以帮你垫资解压。
 
 
关于按揭房贷款,有两个方案。一个是尾款不多,结清再贷。比如5年前贷50万,现在房子升值可以贷100万,还款5年,剩余30万,把30万还了,贷出来100万,实际能用70万,还是比较划算的,特别是现在利息低,有可能比5年前的房贷利息都要低。还款资金不足我们可以帮忙垫资解压。另一个方案是不解压,做二次抵押,比如当时贷了50万,现在房子升值到130万,贷款还剩余30万,剩余价值还有100万,二次抵押可以贷到80万,好处是不用解压,坏处是利息高。
 
 
资金周转的解决办法。贷款的途径很多,房,车,保单,公积金,营业执照,身份证,事业单位编制等等都可以贷到金额利息不等的资金。这里说一下利息最低的几种。
 
 
1.公积金,月息2-5厘不等,要求公积金缴纳半年以上,金额根据月缴金额1-50万不等,这个受众范围不大。
 
 
2.房子,月息3-6厘根据房龄、年龄、婚姻状况、职业、收入、征信状况不等,金额根据你的房屋价值上不封顶,这个是最常见的贷款方式,速度有快有慢,最快签约当天放款,慢的一个月左右,当然利息低的比较慢,高的快一点。房子分为住宅和非住宅,住宅包括商品房,经适房,房改房,别墅等。非住宅包括商铺,写字楼,公寓等。以上各种类型房产都可以拿来贷款。
 
 
3.保单,车,营业执照,车。这几项列到一起,共同点是利息高,手续简单,放款快(两三天)。
 
 
有资金需求首先考虑银行,银行资金低,套路少,手机各种借款APP,借款广告信息链接慎点,点一次查一次征信,借款成功征信显示,后期申请房贷受限。
 
 
结尾:二手房可以自己选择贷款银行,省掉一多半钱,请牢记。